Comment une simple formalité administrative pourrait ruiner votre investissement…

Je voudrais vous parler aujourd’hui du changement de destination d’une construction où comment un investissement en apparence juteux peut être réduit à néant après que vous vous soyez engagé sur un compromis de vente.

Avez-vous déjà entendu parler du changement de destination ?

C’est lorsque vous affectez à un bâtiment existant une destination qu’il n’a pas au moment où vous envisagez les travaux qu’il y a changement de destinations. Il y a 8 destinations différentes pour lesquelles on peut passer de l’une à l’autre: habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt.

Imaginons par exemple qu’un hôtel en plein centre ville soit à vendre. Vous pensez vous positionner dessus et adapter tout l’intérieur pour faire plusieurs appartements. Le prix de vente est bas, car le bâtiment est assez vétuste. Mais le nombre de locations possibles et la situation géographique en plein cœur de ville en font une véritable opportunité.

changement-destination

Lorsque vous souhaitez investir et modifier une destination, vous avez plusieurs cas de figure et dans tous les cas, un dossier est à déposer en mairie :

Le premier type d’autorisation:

Vous devez déposer un dossier de permis de construire lorsque cela concerne les aménagements intérieurs avec ou sans modification de l’aspect extérieur de la construction et avec ou sans création de surface de plancher nouvelle. L’instruction de ce dossier par l’administration peut durer entre 2 et 4 mois. Ce changement de destination peut-être également soumis à un permis de démolir, selon les communes.

Le second type d’autorisation:

Vous devez déposer un dossier de déclaration préalable si votre changement de destination s’effectue sans aucun travaux. L’instruction de ce dossier par l’administration peut durer entre 1 et 2 mois.

Le troisième type d’autorisation:

Si la transformation concerne le changement d’un logement en surface économique (peu importe quelle catégorie mais uniquement dans ce sens : logement vers quelque chose d’autre) ou que le bien se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants et/ou dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf les zones franches urbaines (ZFU). Il vous faudra également demander un changement d’affectation cette fois.

Je peux vous aider à définir quel type d’autorisation vous aurez besoin et vous donner des conseils sur les démarches à accomplir. Demandez-moi votre diagnostic gratuit en cliquant ici !

L’autorisation d’urbanisme

Sachez que cette autorisation d’urbanisme peut avoir diverses conséquences :

  • elle peut vous être refusée (que ce soit un permis, une déclaration préalable ou un changement d’affectation). Et là, imaginez que vous vous soyez engagé à acheter le bien via un compromis de vente. Vous vous retrouvez avec un immeuble dont vous ne savez plus quoi faire.
  • elle peut donner lieu à la requalification de surfaces brutes en surfaces nettes et donc au versement des différentes taxes communales et départementales à l’acceptation du dossier. Ces taxes peuvent grimper très haut en fonction des communes et du nombre de mètres carrés.
  • Elle peut donner lieu à la réalisation d’espaces de stationnement ou au paiement d’une participation financière dans le cas d’une impossibilité de les réaliser au pied de l’immeuble.
  • Dans le cas où votre bâtiment est classé ou inscrit aux monuments historiques, ces formalités peuvent se complexifier.
  • Recours à l’architecte. Je vous conseillerai toujours de faire appel à un architecte pour vous accompagner dans ces démarches. C’est son métier. Sachez que si votre surface de plancher dépasse le seuil des 170m2, faire appel à un architecte devient obligatoire.

Comment s’assurer de la faisabilité du projet avant de signer ?

Vous pouvez tout d’abord prendre des renseignements auprès du service urbanisme de la commune. Demandez le règlement d’urbanisme permettra de vous informer des contraintes liées à la parcelle. Ils sauront également vous dire si le bâtiment que vous souhaitez acheter est inscrit aux monuments historiques et dans quelle « destination » il est actuellement déclaré. Ces renseignements sont gratuits et accessibles à tous.

Pour anticiper la possibilité de refus et le coût d’un tel changement, une demande de certificat d’urbanisme opérationnel est intéressante à faire. Comptez 2 mois d’instruction. Mettre ces hypothèses dans les clauses suspensives est un moyen de vous prémunir en cas de refus de l’administration ou si vous vous rendez compte après calcul que votre investissement ne sera plus si intéressant que ça avec toutes les charges qui vous incombe.

changement de destinationLes annexes

Sachez que les annexes d’un bâtiment sont réputées avoir la même destination que le bâtiment principal. Par exemple, si vous aménagez votre garage pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination. Par contre, cela nécessitera malgré tout une déclaration préalable de travaux, qui annoncera à l’administration la création de surface de plancher nouvelle. La surface de stationnement qu’est le garage n’étant pas comptabilisée dans la rubrique « surface de plancher » mais dans « surface taxable » de la déclaration.

Dans une prochaine vidéo, je reviendrai sur la notion de surfaces et la façon de les comptabiliser.

Pensez à laisser un commentaire en dessous de cette vidéo et racontez nous si une super affaire s’offrait à vous, seriez vous prêt à tenter ces formalités ?

Commentaires(7)

  1. 18 juin 2016
  2. 19 juin 2016
  3. 25 juillet 2017
    • 26 juillet 2017
      • 27 juillet 2017
  4. 22 août 2017
    • 22 août 2017

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