Il démultiplie sa rentabilité avec des surfaces « bonus »!

Aujourd’hui, j’accueille Mickaël REVERSADE. — Bonjour Mickaël.

— Bonjour Pauline.

— On a fait le voyage un petit peu en dessous de Lyon, à Saint-Uze précisément pour rencontrer Mickaël et pour parler de son activité. Je vais te laisser te présenter à nos amis sur Internet.

Mickaël REVERSADE. J’ai créé la société Invexpert en mars dernier qui est toute récente. C’est le fruit de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’investissement immobilier. En fait, j’ai commencé en 2007 où j’ai mis en place des méthodes pour bâtir au fur et à mesure un patrimoine et me créer des revenus complémentaires, des revenus passifs de manière à avoir beaucoup plus de temps pour moi.

Depuis mars, j’accompagne les investisseurs sur la région et ailleurs sur des projets immobiliers. Je suis là pour qu’ils écrivent leur propre histoire. Ils font tout eux-mêmes et je suis seulement là en fonction support.

— Ce qui m’a bien plu dans ton approche est qu’effectivement tu fais part de ton expérience et tu aides les gens qui démarrent à bien investir. C’est surtout quelque chose de très personnalisé. Il n’y a aucun accompagnement qui se ressemble. Tout est propre aux clients qui arrivent et qui te demandent ton aide.

— Exactement puisque les clients arrivent avec leur propre histoire. Tous n’ont pas les mêmes âges, les mêmes centres d’intérêt, les mêmes patrimoines acquis, il y a des gens qui ont déjà du patrimoine surtout, ils n’ont pas tous les mêmes objectifs. Même si la liberté financière est un concept dans l’idéal, pour y parvenir, tout le monde n’ira pas aux mêmes rythmes et n’utilisera pas les mêmes moyens.

Je ne suis pas là pour vendre une prestation clé en main d’un type de projet : de la location meublée par exemple… Je vais m’adapter par rapport au profil client en fonction de ce qu’il veut faire et de ce qu’il aimerait faire. De là, on va bâtir ensemble une stratégie. Derrière, on va orienter les recherches de manière toujours à répondre à ses objectifs.

— D’atteindre vraiment le but fixé.

— L’accompagnement se fait pour un projet. Ensuite le client, comme je fournis les documents, des exercices qu’on fait ensemble, il peut les réutiliser à l’infini pour d’autre projet par la suite.

— Effectivement Mickaël, on a bien compris. Tu es vraiment sur la méthodologie de travail, la méthodologie d’acquisition. Le partenariat qu’on a fait ensemble est effectivement de travailler après coup sur la partie architecture intérieure, où vous allez pouvoir valoriser votre investissement pour créer la sensation « coup de cœur » chez les locataires et être sûr de rentabiliser au maximum votre investissement.

— Oui puisqu’un investissement immobilier est rentable uniquement si c’est un établissement qui prête. Si en face, il y a des locataires. L’un ne va pas sans l’autre. Pauline, tu es là, tu viens appuyer les clients sur la partie création de valeur qui est véritablement importante dans un projet.

— N’hésitez pas à nous consulter sur ce sujet. On sera ravi de répondre à toutes vos questions.

 

Deuxième partie de cette vidéo

— Tu vas pouvoir nous parler un petit peu de l’investissement que tu as fait à Saint-Uze et comment maintenant que tu as réussi même à développer encore plus cette rentabilité par rapport à ce qui te reste à louer finalement. Est-ce que tu peux nous en dire plus ?

— Pour situer un petit peu, on est au sud de Lyon, à peu près une heure, le long de la nationale 7. C’est un petit village de deux mille habitants. C’est très petit. On est vraiment au milieu de la campagne. Ce qu’il faut savoir est que 60 % de la population française se logent en dehors des grandes villes.

Ici évidemment, on ne va pas retrouver les mêmes prix et les mêmes loyers. J’ai choisi cette commune parce que c’était par rapport au critère de recherche de l’immeuble de rapport qui m’a fait me concentrer sur ce village-là.

Pour situer un peu l’immeuble pour donner les chiffres : c’était en 2013, on est à un immeuble qui est composé de deux appartements de type T3, un local commercial en rez-de-chaussée. C’est la partie immeuble.

Ce qui m’a fait me décider sur ce projet-là, c’est qu’attenant, il y avait deux petites dépendances, dont une qui est louée en cave, 50 € par mois. Même à la campagne, on loue des caves !

— Même une cave à 50 € par mois n’est pas mal.

— En débarras. Sur la partie arrière, j’ai une autre dépendance où je peux créer un bureau pour une activité libérale ou commerciale en rez-de-chaussée. Au-dessus, je peux créer un studio.

Quand j’ai fait mes calculs, je suis parti uniquement sur la partie habitation. Là, la rentabilité y était. On était à 240 000 €. J’ai vu qu’il y avait des travaux à faire, peut-être pas de suite parce qu’il y avait déjà des locataires en place, mais j’avais prévu le coût. J’ai négocié à 182 000 € qui a été facilement accordé puisque la personne aussi était pressée de vendre.

Je me suis dit que tout ce qui est à côté ne serait que du bonus. Aujourd’hui pour l’instant, c’est toujours en stand by. Mais j’ai pour projet 2017, 2018 de pouvoir les remettre en état pour créer des logements complémentaires.

— On a vu ensemble juste avant de tourner cette vidéo quelle capacité il y avait à faire un nouveau projet dedans. Avec les précautions administratives qu’il faut prendre, là encore, c’est quelque chose qui ne s’improvise pas. Même si on sent qu’on a du potentiel, il faut toujours aller vérifier auprès des mairies, d’urbanisme que c’est faisable.

La question du local commercial transformé se pose. C’est une vraie question. Cela peut aussi jouer sur la rentabilité. En tout cas, là tu es tranquille. Tu sais que même avec tes deux habitations, dès le départ tu étais rentable. Cela te dégageait du cashflow.

— Cela va même au-delà. Quand j’ai choisi l’immeuble, j’ai choisi d’une certaine manière. C’est-à-dire au rez-de-chaussée, il était loué à 493 € ; premier étage : 600 € et le dernier étage : 500 €. Ce qui fait qu’il y a une bonne répartition des loyers. Quand j’ai restauré l’appartement intermédiaire, je me suis passé des 600 €.

L’ensemble des deux biens suffisait à payer le crédit malgré tout. Je n’étais pas pressé par le temps. Tout a pu se goupiller, j’ai pu prendre mon temps pour sélectionner mes artisans, pour pouvoir faire mes plans, ou tout un tas de choses. Cela a duré presque un an.

Après le résultat est là. Derrière, j’ai pu le revaloriser et le louer encore un peu plus cher. J’ai trouvé ma locataire. Vous l’avez croisé tout à l’heure. D’ailleurs, quand vous êtes arrivés, j’étais en train de boire un coup avec elle. Je l’ai trouvée en une heure. Elle me l’a encore redit tout à l’heure que des biens de cette qualité même dans un petit village, il n’y en a pas.

L’effet Coup de Coeur

— C’est cela l’effet coup de cœur. Quand vous soignez votre opération du début jusqu’à la fin, jusqu’aux petites finitions, les gens le voient tout de suite. Sur une annonce type Leboncoin, avec de belles photos mises en valeur, vous êtes sûrs d’avoir un appel. C’est tout l’intérêt de se faire accompagner pour cela, et de ne pas hésiter à consulter quelqu’un pour avoir la meilleure rentabilité.

— Au-delà de cela, c’est pareil. Le fait aussi de créer de la valeur, et de se démarquer de la concurrence locative des autres propriétaires bailleurs qui louent, vous allez attirer forcément le haut du panier en termes de locataire, c’est-à-dire les locataires de qualité. Comme vous allez avoir beaucoup d’influences et de demandes, vous pourrez mieux faire votre choix.

Si vous faites le choix, comme vous en avez, vous pouvez sélectionner les meilleurs profils. Ma locataire est infirmière libérale. Forcément, cela rassure beaucoup plus que quelqu’un qui vient réclamer des APL. Les choix ne sont pas les mêmes.

Vous avez la possibilité de choisir scrupuleusement votre locataire. Après, il n’y a pas d’ombre au tableau. Normalement, cela se passe très bien.

— Si tout est bien pensé, cela se passera bien.

En conclusion, très belle opération.

— Je n’en suis pas mécontent.

— En as-tu d’autres sur le feu actuellement ?

— Non. Moi, je suis comme cela : un projet après l’autre. C’est ce que je préconise aussi pour mes clients. Il ne faut pas se disperser. On met son énergie dans quelque chose et on va jusqu’au bout. Là l’immobilier, je temporise un peu parce que j’en ai suffisamment.

Aujourd’hui, les compléments de revenus me permettent de vivre aisément. Il y a une partie de patrimoine qui est déjà payée, forcément il y a beaucoup de cash flow.

Là, je me concentre sur la partie entreprise. Le but est de la faire évoluer, de la faire progresser. C’est pour cela que j’accompagne mes clients du mieux que je peux. Je modifie mes documents au fur et à mesure en tenant compte des remarques. Je fais vivre les choses de manière à leur fournir un service VIP.

— Super ! Toujours sur mesure !

En tout cas, merci beaucoup d’être présent, d’avoir répondu à mes questions.

Je vous dis à très bientôt sur surfacesrentables.fr !

Salut !

Commentaires(2)

  1. 13 septembre 2016
    • 14 septembre 2016

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